.png)
প্রথম দর্পণ,ডেস্ক
জমি কেনাবেচায় মালিকানা নিয়ে বিভ্রান্তি, নথির অসংগতি ও ভুল তথ্যের কারণে অনেক ক্রেতা প্রতারণার শিকার হন। বিক্রেতার বক্তব্যের ওপর নির্ভর করে জমি কেনার পর দেখা যায়, সরকারি রেকর্ডে মালিকানা নিয়ে অসংগতি রয়েছে। এ ধরনের ঝুঁকি কমাতে জমি কেনার আগেই সরকারি রেকর্ড ও মূল কাগজপত্র যাচাইয়ের পরামর্শ দেওয়া হয়েছে।
যেভাবে মোবাইলে জমির রেকর্ড দেখবেনজমির রেকর্ড যাচাই করতে ভূমি মন্ত্রণালয়ের ওয়েবসাইট land.gov.bd অথবা সংশ্লিষ্ট অনলাইন খতিয়ান সেবা dlrms.land.gov.bd ব্যবহার করা যায়।
প্রথমে ওয়েবসাইটে প্রবেশ করে সংশ্লিষ্ট সেবা নির্বাচন করতে হবে। এরপর জমির অবস্থান অনুযায়ী জেলা, উপজেলা, ইউনিয়ন ও মৌজার তথ্য দিতে হবে। প্রয়োজন অনুযায়ী খতিয়ান নম্বর বা দাগ নম্বর দিয়ে অনুসন্ধান করা যাবে। সংশ্লিষ্ট সেবায় নাম দিয়ে অনুসন্ধানের সুবিধা থাকলে সেটিও ব্যবহার করা যেতে পারে।
রেকর্ড পাওয়া গেলে সেখানে থাকা মালিকের নাম, খতিয়ান ও দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ, জমির শ্রেণি এবং অন্যান্য তথ্য মিলিয়ে দেখতে হবে। পাশাপাশি রেকর্ডটি হালনাগাদ কি না, সেটিও যাচাই করা প্রয়োজন।
যে তথ্যগুলো মিলিয়ে দেখা জরুরিঅনলাইনে জমির রেকর্ড যাচাইয়ের সময় কয়েকটি বিষয়ে বিশেষ গুরুত্ব দিতে হবে। এগুলো হলো—
মালিকের নাম: রেকর্ডে থাকা নামের সঙ্গে বিক্রেতার পরিচয় ও মালিকানার কাগজপত্র মিলিয়ে দেখা।
খতিয়ান ও দাগ নম্বর: দলিলের তথ্যের সঙ্গে সরকারি রেকর্ডের নম্বরের মিল যাচাই করা।
জমির পরিমাণ ও অংশ: মোট জমি এবং বিক্রেতার প্রকৃত মালিকানাধীন অংশ নিশ্চিত হওয়া।
মৌজা ও অবস্থান: নথিতে উল্লেখিত জমির অবস্থান সরেজমিনে মিলিয়ে দেখা।
জমির শ্রেণি: জমিটি বসতভিটা, কৃষিজমি নাকি অন্য শ্রেণির, তা যাচাই করা।
রেকর্ডের হালনাগাদ অবস্থা: মালিকানা পরিবর্তন বা নামজারির তথ্য রেকর্ডে প্রতিফলিত হয়েছে কি না, তা দেখা।
জমিটি সরকারি নাকি ব্যক্তিমালিকানাধীন কিংবা সেটি নিয়ে মামলা বা বিরোধ রয়েছে কি না, তা জানতে সংশ্লিষ্ট সরকারি নথি ও ভূমি অফিসের তথ্য যাচাই করতে হবে। শুধু অনলাইন রেকর্ড দেখে এসব বিষয়ে চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত নেওয়া ঠিক নয়।
জমি কেনার আগে যেসব কাগজপত্র যাচাই করবেনজমির মালিকানা নিশ্চিত করতে শুধু খতিয়ান বা অনলাইন তথ্য যথেষ্ট নয়। বিক্রেতার মূল দলিল, আগের দলিলের ধারাবাহিকতা, নামজারি, খতিয়ান, দাগ নম্বর এবং ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের তথ্য যাচাই করতে হবে।
একই সঙ্গে জমির প্রকৃত দখল, সীমানা ও পরিমাণ সরেজমিনে পরীক্ষা করা জরুরি। জমিটি উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া হলে সংশ্লিষ্ট ওয়ারিশদের অধিকার এবং বিক্রেতার বিক্রির বৈধ ক্ষমতা নিশ্চিত হতে হবে। এ ছাড়া জমিটি বন্ধক রাখা হয়েছে কি না কিংবা অন্য কোনো আইনি জটিলতা রয়েছে কি না, তা যাচাই করা প্রয়োজন।
প্রয়োজনে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস ও আইনজীবীর সহায়তা নেওয়া যেতে পারে। এতে নথির অসংগতি, মালিকানা নিয়ে বিরোধ এবং সম্ভাব্য প্রতারণার ঝুঁকি কমানো সম্ভব।
অনলাইন রেকর্ডই কি মালিকানার চূড়ান্ত প্রমাণ?না। অনলাইনে প্রদর্শিত তথ্য জমির মালিকানা যাচাইয়ের প্রাথমিক উপায় হলেও তা একাই চূড়ান্ত মালিকানার নিশ্চয়তা দেয় না। কোনো কোনো ক্ষেত্রে রেকর্ড হালনাগাদ না-ও থাকতে পারে। আবার দলিল, নামজারি ও খতিয়ানের তথ্যে অসংগতি থাকতে পারে।
তাই জমি কেনার আগে সব নথির তথ্য পরস্পরের সঙ্গে মিলিয়ে দেখা এবং প্রয়োজনে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস থেকে নিশ্চিত হওয়া জরুরি। বিক্রেতার মৌখিক বক্তব্যের পরিবর্তে সরকারি রেকর্ড, মূল দলিল ও অন্যান্য প্রাসঙ্গিক নথিকে গুরুত্ব দিতে হবে।
